El reto de Loudoun: tubos rurales vs. bordillos urbanos
Para construir o ampliar un apron (el tramo de concreto entre la calle y su entrada) en las zonas no incorporadas del Condado de Loudoun, usted necesita un permiso de uso de terreno (Land Use Permit) de VDOT, porque el apron está en el derecho de vía del estado. Lo que implica ese trabajo cambia según dónde viva. En los suburbios densos de Ashburn y South Riding, la entrada se une a un bordillo y cuneta de concreto, y el trabajo es un corte de bordillo. En las afueras rurales de Leesburg, Hamilton y Aldie, muchas casas drenan por una zanja abierta junto a la calle que cruza un tubo de alcantarilla, y VDOT aplica a ese cruce sus estándares de entrada privada (PE).
En un lote con zanja, el apron es tanto una estructura de drenaje como una superficie pavimentada. Si se amplía sobre la zanja sin extender o mejorar la alcantarilla, se restringe el flujo del que depende la calle, el tipo de defecto que puede hacer que se detenga el trabajo o que se rechace en la inspección de VDOT. Trabajamos en ambos extremos del condado: el corte de bordillo suburbano y el cruce rural con alcantarilla.
El protocolo de ampliación en Loudoun: más allá del pavimento
Ya sea que necesite más estacionamiento en Sterling o una entrada más ancha desde una calle rural cerca de Leesburg, cada paso de abajo busca un solo resultado: un apron construido según el estándar que revisa el inspector de uso de terreno de VDOT en Loudoun.
- Evaluación del tubo de alcantarilla En una entrada con zanja, el tubo bajo el apron lleva el drenaje de la calle, así que VDOT lo revisa antes que el pavimento. Cuando el tubo existente ha fallado, lo reemplazamos con el material y el tamaño que exigen el diseño de la obra y el permiso de VDOT (a menudo acero galvanizado, a veces HDPE), con el remate de extremo que exija el permiso.
- El requisito del "extremo acampanado" Extender una alcantarilla para ampliar una entrada deja un extremo de tubo abierto en la zanja. El permiso de VDOT normalmente especifica ahí un remate de extremo seguro, por lo común una sección de extremo acampanado de concreto, en vez de un extremo de tubo expuesto. Instalamos el remate de extremo que especifique el permiso; ancla el extremo del tubo contra el suelo y le da a un vehículo que se sale del borde una superficie inclinada por donde rodar en vez de una caída brusca.
- Corte de bordillo (zonas suburbanas) Donde la calle tiene bordillo y cuneta de concreto, ampliar significa cortar el bordillo. El corte se ubica donde empatan los niveles; el bordillo y la cuneta se cortan o se reemplazan según lo exija el estándar de entradas, y la distancia de empalme aparece en su alcance de trabajo.
- Mejora a concreto de 4,000 PSI Muchos aprons de constructora en Loudoun son de asfalto delgado que se marca con el peso. Excavamos a la profundidad necesaria, colocamos piedra triturada #21A de VDOT hasta la profundidad que exigen el estándar de entradas y el permiso (o según lo indique el permiso), compactada por capas, y normalmente vaciamos concreto de 4,000 PSI con aire incorporado, la mezcla estándar de la industria para climas de congelamiento y deshielo (el descascaramiento se trata en The Tuck Standard, Sección 5), con el espesor que fija el estándar de entradas. Reforzamos el apron solo donde el detalle de la jurisdicción lo pide, y donde la losa nueva se une a cualquier losa existente (fría) la aislamos con una junta de expansión.
- Trámite del permiso de uso de terreno de VDOT Armamos y entregamos la solicitud del permiso de uso de terreno de VDOT (LUP-A) para la entrada: el croquis de la entrada, los detalles de drenaje del cruce con alcantarilla y la fianza que VDOT exige antes de empezar cualquier trabajo en el derecho de vía. VDOT lo nombra a usted, el dueño de la propiedad, como solicitante; nosotros actuamos como su agente autorizado en su permiso y podemos depositar la fianza en su nombre.
El estándar rural: cómo reemplazar un tubo que falló
En el oeste de Loudoun, el tubo bajo su entrada es la parte que soporta la carga de la entrada, no un detalle secundario. Cuando ese tubo ha fallado o es demasiado pequeño, el reemplazo lo definen el diseño de la obra y el permiso de VDOT, no la preferencia de nadie.
| Característica | Tubo que falló o es demasiado pequeño | Tubo de reemplazo (según el permiso) |
|---|---|---|
| Estado | Aplastado, deformado u oxidado hasta perforarse en la parte inferior | Tubo nuevo instalado bajo el apron reconstruido |
| Material | El que se haya instalado originalmente | El material que exigen el diseño de la obra y el permiso de VDOT (a menudo acero galvanizado, a veces HDPE) |
| Tamaño | Puede ser demasiado pequeño para el flujo que lleva la zanja | El tamaño que exigen el diseño de la obra y el permiso de VDOT |
| Extremos del tubo | Extremos expuestos o enterrados | El remate de extremo que exija el permiso |
El factor Loudoun: HOA y espacio extra para estacionar
La aprobación de la HOA: En comunidades planificadas como Broadlands, Brambleton y Lansdowne, un proyecto de ampliación tiene que pasar dos filtros, no uno. VDOT controla el apron en el derecho de vía, pero la junta de revisión arquitectónica de la HOA (asociación de propietarios) controla cómo se ve la parte privada, y muchas juntas rechazan ampliaciones de asfalto simple por su apariencia. Diseñamos la ampliación para que se vea como parte de la casa: concreto de agregado expuesto o un borde de adoquín elegido según la paleta de la comunidad, con planos y datos de materiales que usted puede incluir en su solicitud a la HOA. Lo que normalmente decide una aprobación de la HOA es el acabado, no el tamaño.
La señal de alerta del hundimiento en el apron: En los vecindarios de Loudoun construidos en los años 80, muchos tubos de alcantarilla originales llevan décadas enterrados. Cuando un tubo falla, la grava de encima se puede colar dentro del tubo y el apron se hunde; por eso, un hundimiento justo sobre la zanja a menudo significa que el tubo de abajo falló, no solo la superficie. Excavamos el cruce, reemplazamos el tubo dañado con el material y el tamaño que exigen el diseño de la obra y el permiso de VDOT, y reconstruimos el apron sobre una base de piedra compactada.
Qué determina el costo de un apron de VDOT en el Condado de Loudoun
El precio de un apron en Loudoun depende de su sitio, no de una tarifa fija. Los factores de costo más grandes son el ancho y los pies cuadrados del nuevo apron, si cambiamos de asfalto a concreto de 4,000 PSI o vaciamos uno nuevo, y cuánta demolición y preparación del suelo de soporte necesita el apron deteriorado. En los lotes rurales con zanja, comunes en el oeste de Loudoun, el reemplazo o la extensión del tubo de alcantarilla (con el material y el tamaño que exigen el diseño de la obra y el permiso de VDOT) y el remate de extremo que exija el permiso se suman al total. A partir de ahí, el costo varía según el corte del bordillo, el permiso de uso de terreno de VDOT, la fianza y cualquier plano con sello de ingeniero (PE), y qué tan limitado es el acceso al sitio para nuestra maquinaria.
Precios claros
Como cada apron, alcantarilla y paquete de permisos en Loudoun se define según su propiedad, cotizamos cada uno por separado en vez de cobrar una tarifa fija. En nuestra página de contacto encontrará nuestro mínimo por proyecto y un desglose completo de lo que cubren distintos presupuestos.
Vea nuestro desglose de preciosDónde trabajamos en el Condado de Loudoun
Hacemos aprons de VDOT, cortes de bordillo y mejoras de alcantarillas en todo el Condado de Loudoun: comunidades no incorporadas como Ashburn, Sterling, South Riding, Brambleton y Aldie, los municipios más pequeños como Hamilton, donde las calles generalmente las mantiene VDOT, y, con el permiso que emite el municipio, Leesburg, además de las urbanizaciones y calles rurales de los alrededores.
Preguntas Frecuentes
Recursos relacionados sobre aprons y entradas
Compare los estándares de entrada y los permisos en las jurisdicciones vecinas del Norte de Virginia, o vuelva a nuestra sección principal para ver todo el alcance de trabajo:
- Entradas de Autos y Aprons — nuestra sección completa de entradas y aprons.
- Aprons de VDOT — cómo funcionan en todo el estado el permiso de uso de terreno de VDOT y los estándares de entrada.
- VDOT — Condado de Fairfax — permisos de entrada en las zonas no incorporadas del Condado de Fairfax.
- VDOT — Condado de Prince William — permisos de entrada en las zonas no incorporadas del Condado de Prince William.
Hecho para pasar la inspección
Una orden de "suspensión de obra" en el derecho de vía detiene su proyecto y le hace perder la temporada. Trabaje con un contratista Clase A que deposita la fianza de VDOT de su permiso, define la alcantarilla, el drenaje y el corte de bordillo según los estándares de VDOT antes de presentar la solicitud, y que coordina con un ingeniero con licencia (PE) cuando el cruce requiere planos sellados.
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