Ampliación de Entradas de Autos en Fairfax, Arlington y Springfield

Cómo Ampliamos: Integración Estructural

Todo el trabajo depende de la junta entre la nueva franja y la losa vieja. Si la junta, la profundidad de la base y la nivelación quedan bien, la ampliación queda limpia junto a la original; si quedan mal, la nueva franja se asienta, se agrieta o atrapa agua en la unión. Este es el proceso de The Tuck Standard, paso a paso:

• Zonificación y Ubicación de Servicios Públicos Antes de excavar, revisamos las reglas de cobertura de su lote. El Condado de Fairfax limita qué parte del jardín de enfrente puede ser superficie de estacionamiento, otras jurisdicciones del Norte de Virginia limitan la cobertura del lote o la superficie impermeable, y una ampliación cuenta para esos límites. Calculamos el ancho que puede agregar dentro de ellos, y antes de excavar pedimos a Miss Utility (811) que marque las líneas públicas; las líneas privadas, como el riego y las cercas para mascotas, las debe marcar el dueño (vea The Tuck Standard, Sección 3D).
• Excavación y Raíces de Árboles Construimos la franja de ampliación con la misma sección que nuestra entrada estándar de 4 pulgadas: unas 8 pulgadas de excavación y unas 4 pulgadas de piedra triturada #21A compactada. El suelo inadecuado que aparezca durante la excavación se saca y se reemplaza por Orden de Cambio. Donde estorben raíces de árboles de las áreas verdes cercanas, la protección de raíces se hace según lo que exija el permiso, el arborista o el inspector, y se incluye en el precio de su alcance de trabajo.
• La Junta de Separación Su losa existente ya se asentó; la nueva franja no, y las dos se moverán de forma distinta con las temporadas. Por eso construimos la ampliación como una franja estructural de profundidad completa sobre piedra #21A compactada, separada de su losa existente con una junta de expansión, para que cada losa se mueva por su cuenta. Un pequeño desnivel de temporada en esa junta es normal y no es un defecto (vea The Tuck Standard, Sección 6M).
• Compactación de la Base Compactamos la base de piedra triturada #21A antes del vaciado. Aquí es donde fallan la mayoría de las ampliaciones "pegadas": si se escatima en la base, la nueva franja se puede hundir por debajo de la losa vieja y agrietar la unión. La arcilla marina del Norte de Virginia empeora esto, porque se hincha cuando está mojada y se encoge cuando está seca; una base de piedra compactada reduce, pero no puede eliminar, los efectos de ese movimiento de temporada (vea The Tuck Standard, Sección 5F).
• Elección del Material Podemos vaciar la ampliación en concreto terminado con la misma especificación (el mismo acabado escobillado y el mismo perfil de borde; la nueva franja se ve más clara por varios años y el contraste se suaviza con el desgaste; vea The Tuck Standard) o instalar un borde de adoquín que contraste (un borde de concreto con los adoquines del borde asentados en mortero) para convertir la ampliación en un detalle de diseño intencional.

Los Materiales: Integrada o "Pegada"

¿Por qué una ampliación de entrada se ve como un parche barato y otra se ve como parte intencional de la entrada? Todo se reduce a cinco cosas: la junta, la base y el drenaje son estructurales; la conexión y el aspecto son lo que usted ve.

El Factor del Norte de Virginia: Zonificación y HOA

Límites de cobertura en el jardín de enfrente: El Condado de Fairfax limita la superficie de estacionamiento al 25% del jardín de enfrente en R-1/R-2 y al 30% en R-3/R-4 (en lotes de hasta 36,000 pies cuadrados), y el adoquín permeable cuenta como superficie pavimentada bajo esa regla. Medimos su jardín de enfrente antes de diseñar la ampliación.

Aprobación de la HOA: Muchas HOA en Burke, Centreville y Gainesville rechazan las simples "alas de asfalto" agregadas a una entrada, pero esas mismas juntas aprueban con frecuencia un borde de piedra o adoquín. Presentar la ampliación como un borde de adoquín belga (Belgian block) o de adoquín, un detalle de diseño y no algo secundario, a menudo es la diferencia entre una aprobación y un rechazo. La solicitud a la HOA la presenta usted; nosotros le damos los planos y los datos del proyecto pensando en ese enfoque.

Si Amplía la Entrada, Amplíe el Apron

La entrada es suya. El apron (la losa donde su entrada se une con la calle) no lo es. Está en el derecho de vía público. Si amplía una entrada de un auto a dos, el corte del bordillo existente queda demasiado angosto para que entren los dos vehículos; para usar el estacionamiento que pagó, el apron tiene que crecer también.

El apron sigue reglas distintas a las de su lote. En los condados de Fairfax, Loudoun y Prince William, la calle del frente casi siempre es de VDOT, así que ampliar el corte del bordillo requiere un permiso de uso de terreno (Land Use Permit) de VDOT para la nueva entrada: un grosor de losa establecido, un ancho aprobado y la inspección que pide el permiso (VDOT normalmente hace una inspección final de aceptación y no una antes del vaciado). Nuestra página de aprons de VDOT explica exactamente cómo funciona ese permiso.

Arlington es la excepción. Arlington mantiene sus propias calles locales, así que la mayoría de los trabajos de apron pasan por el Departamento de Servicios Ambientales (DES) de Arlington para un permiso de derecho de vía; las casas que dan a una ruta estatal como Glebe Road, Lee Highway o Route 50 quedan bajo VDOT. Confirmamos qué autoridad es dueña de su calle y sacamos el permiso que requiera su dirección; vea nuestra página de aprons en Arlington para el proceso local.

Cotizamos la entrada y el apron como un solo trabajo, para que no termine con un estacionamiento más ancho al que no puede entrar.

Qué Determina el Costo de Ampliar una Entrada en Fairfax, Arlington y Springfield

El costo de una ampliación depende del tamaño de lo que se agrega y de qué tan limpio se une con lo que ya tiene. Lo que más influye son los pies cuadrados que agrega, el material (concreto con la misma especificación o un borde de adoquín que contraste) y el trabajo de excavación y base, ya que una franja estructural de verdad lleva unas 8 pulgadas de excavación y unas 4 pulgadas de piedra triturada #21A compactada, se separa de la losa existente con una junta de expansión y se construye completa, no a la ligera. Los permisos y la zonificación también cuentan: una ampliación cuenta para los límites de cobertura de su jurisdicción, y si el corte del bordillo tiene que crecer también, el apron lleva un permiso de derecho de vía aparte de VDOT o de Arlington. El acceso al sitio y la protección de raíces en los lotes más antiguos de Arlington y Springfield completan la cifra. Cotizamos la entrada y el apron como un solo trabajo y damos precio a cada proyecto por separado.