La bienvenida de su casa: utilidad y buena presencia
El apron (el tramo de concreto entre la calle y su entrada) es la franja donde su entrada de autos cruza el derecho de vía de VDOT y se une a la calle pública. En las zonas no incorporadas del Condado de Fairfax, esa franja es terreno público, así que ampliarla, cortar el bordillo o cambiar el asfalto por concreto es un trabajo que requiere permiso, no algo que se pueda vaciar en un fin de semana. Muchos dueños de casa aquí están limitados por aprons angostos de constructora: entradas de 10 pies para un solo auto que ya no alcanzan para dos autos, una SUV y el sedán del hijo adolescente.
Tuck GC amplía esos aprons hasta el ancho máximo que permiten el frente de su propiedad y la revisión de campo de VDOT, y luego los construye según el estándar de entradas. No solo vaciamos concreto. Nivelamos el apron según el perfil del estándar de entradas para que el agua siga por la línea de la cuneta, y tramitamos por usted el permiso de uso de terreno (Land Use Permit) de VDOT para que la ampliación se haga legalmente y según el estándar que revisa el inspector de VDOT.
Acabe con el "baile de autos de Fairfax" (cómo resolver la falta de estacionamiento)
Muchos vecindarios de Annandale, Burke y Springfield se trazaron en los años 70 y 80 con aprons de 10 pies pensados para un solo auto. No caben un segundo vehículo, una SUV ni el auto de un adolescente, así que las familias terminan turnándose cada mañana para ver quién se estaciona dónde, y pisando el borde del césped al salir en reversa.
La solución es ampliar, pero solo hasta donde lo permita el derecho de vía. Empezamos por ubicar su medidor de agua, la línea de gas y la línea del derecho de vía de VDOT, y luego revisamos cómo la revisión de campo de VDOT evalúa la ubicación de su entrada y la visibilidad. En nuestra experiencia, muchos lotes tienen espacio para ampliar el apron lo suficiente como para convertir un cuello de botella de un solo auto en una entrada para dos autos lado a lado, que mantiene las llantas fuera del césped.
Nuestras soluciones de ampliación y cambio de material
- Ancho máximo legal: Calculamos el apron más ancho que permiten el frente de su propiedad, la ubicación de los tubos de drenaje y la revisión de campo de VDOT sobre la ubicación de su entrada y la visibilidad, y construimos hasta esa línea.
- Cortes y reformas del bordillo: El corte se ubica donde empatan los niveles; el bordillo y la cuneta se cortan o se reemplazan según lo exija el estándar de entradas, y la distancia de empalme aparece en su alcance de trabajo.
- Cambio de asfalto a concreto: Retiramos las franjas de asfalto deterioradas y las reemplazamos con concreto según especificaciones de VDOT, que mantiene un borde limpio y definido en el límite de la propiedad.
- Entradas de residencias grandes (CG-9D): En los lotes más grandes de McLean y Great Falls, el detalle CG-9D usa un radio más amplio para que los vehículos largos puedan entrar sin que una llanta se salga del apron.
Cortes de bordillo y espacio extra para estacionar: los detalles de construcción
Agregar espacio para otro auto implica modificar la línea de bordillo y cuneta de VDOT, y eso cambia cómo corre el agua por la calle. Donde se mueve la línea de flujo de la cuneta, el apron se debe nivelar según el perfil del estándar de entradas para que el agua siga por la línea de la cuneta y llegue a la boca de tormenta; es el requisito de nivel que VDOT inspecciona.
Donde lo nuevo se une a lo viejo: Donde una losa nueva se une a cualquier losa existente (fría), la aislamos con una junta de expansión, y si un retraso de la planta impide que el siguiente camión llegue antes de que fragüe la primera carga, instalamos una junta de expansión en esa junta fría (vea The Tuck Standard, Sección 6F). Las juntas de control se marcan con herramienta (o se cortan con sierra) a intervalos definidos por el diseño de la losa, y reforzamos un apron solo donde el detalle de la jurisdicción lo pide.
Cambio de asfalto a concreto: el cálculo del retorno
La razón por la que los dueños de casa del Condado de Fairfax siguen cambiando sus aprons de asfalto a concreto es el costo a lo largo de su vida útil. El asfalto es un pavimento flexible unido por aceites que se secan y se endurecen con el sol. En el apron, donde los vehículos giran con todo su peso y los quitanieves raspan el borde cada invierno, esa flexibilidad juega en su contra.
Cómo falla el asfalto aquí: Los bordes se desmoronan y se agrietan en pocos años, y aparece el agrietamiento tipo "piel de cocodrilo" que deja entrar agua a la base de piedra. Cuando la base se satura y bombea los finos hacia afuera, el apron pierde soporte y se hunde, y el hundimiento acumula agua en la cuneta.
Por qué concreto: El concreto es un pavimento rígido, no flexible. Normalmente vaciamos una mezcla de 4,000 PSI con aire incorporado, la mezcla estándar de la industria para climas de congelamiento y deshielo (el descascaramiento (spalling) y el desprendimiento superficial (scaling) se tratan en The Tuck Standard, Sección 5).
El "secreto de la nivelación": ¿por qué primero el apron?
El Condado de Fairfax tiene una topografía difícil, y el bordillo, la cuneta y la acera de VDOT a lo largo de la calle muchas veces quedan más altos que la entrada detrás de ellos. Eso plantea una decisión de la que la mayoría de los dueños de casa no se entera hasta que es tarde: ¿se pavimenta primero la entrada o primero el apron?
El efecto rampa: En el video de abajo, otro contratista colocó una entrada de adoquín antes de tocar el apron. Con la altura de la entrada ya fija, no se pudo bajar el apron para suavizar la pendiente pronunciada desde la calle. Si hubiéramos controlado toda la excavación, probablemente habríamos podido bajar toda la entrada varias pulgadas y eliminar el lomo con el que los autos tocan fondo.
La estrategia de Tuck: economía de escala
Hacer el apron y la entrada en una sola excavación tiene que ver con el control de niveles, no con la apariencia. Cuando fijamos ambas elevaciones juntas, podemos ajustar la pendiente en todo el recorrido: suavizamos la transición desde la calle dentro del perfil del estándar de entradas y dirigimos el agua lejos del garaje en vez de hacia él. Hacerlo como un solo trabajo también le da espacio a nuestra maquinaria, lo que reduce el trabajo manual que costaría un parche por etapas.
Cómo tramitar el permiso LUP-PE de VDOT
Como las calles de las zonas no incorporadas del Condado de Fairfax las mantiene el estado, el apron está en el derecho de vía de VDOT y el trabajo se autoriza con un permiso de uso de terreno (Land Use Permit) de VDOT (LUP-PE, que se solicita con el formulario LUP-A). VDOT vincula ese permiso a la escritura, así que el dueño de la propiedad tiene que ser el solicitante; un contratista no puede sacarlo a su nombre. Lo que abruma a la mayoría de los dueños de casa es todo lo que acompaña a la solicitud: un croquis a escala del sitio que muestre la entrada y el derecho de vía, la fianza que respalda el trabajo y, en entradas más complejas, un plan de control de tráfico.
Actuamos como su agente autorizado en su permiso. Tuck GC arma el paquete: cuando se requieren planos sellados, coordinamos con el ingeniero profesional con licencia (PE) del proyecto; preparamos el presupuesto de costos que VDOT usa para fijar la fianza (y podemos depositar la fianza como su agente), y preparamos la solicitud completa para su firma. Luego la entregamos a la Oficina del Distrito del Norte de Virginia de VDOT y damos seguimiento a la revisión y a las inspecciones. La revisión está en manos de VDOT y sigue sus tiempos (en nuestra experiencia, estas revisiones suelen tardar de uno a dos meses, más cuando tienen muchas solicitudes), así que presentamos temprano y lo mantenemos informado; no prometemos una fecha que no controlamos. Construimos según el estándar que revisa el inspector de VDOT, desde la profundidad de la base de agregado hasta la ubicación de las juntas de expansión, y sacamos los permisos de nuestro alcance de trabajo.
Requisitos técnicos del LUP-PE en el Condado de Fairfax
Dentro del derecho de vía de VDOT, el apron tiene que cumplir los VDOT Road & Bridge Standards, y el inspector lo aprueba según ellos. Estas son las especificaciones que revisa el inspector y cómo construimos para cumplirlas:
| Especificación | Estándar de VDOT / Condado de Fairfax |
|---|---|
| Resistencia y espesor del concreto | Clase A3, mín. 3,000 PSI, 7 pulg. de espesor según CG-9D (normalmente lo mejoramos a 4,000 PSI con aire incorporado) |
| Material de base | Piedra triturada #21A de VDOT compactada, colocada por capas, hasta la profundidad que exigen el estándar de entradas y el permiso (o según lo indique el permiso) |
| Separación de servicios públicos | Distancia a hidrantes y postes de servicios según lo indiquen VDOT o los dueños de los servicios en la revisión de campo |
| Pendiente de la entrada | No debe dirigir agua hacia la calle pública |
| Tamaño del tubo | Material y tamaño definidos por el diseño de la obra y el permiso de VDOT después de la revisión de campo (a menudo acero galvanizado, a veces HDPE), con el remate de extremo que exija el permiso, si se requiere una alcantarilla |
Qué determina el costo de un apron de VDOT en el Condado de Fairfax
No hay dos aprons con el mismo precio, porque el costo depende de lo que exigen su lote y el derecho de vía de VDOT. Los factores más grandes son el ancho y los pies cuadrados del nuevo apron, si cambiamos de asfalto a concreto de 4,000 PSI o vaciamos desde cero, y cuánta demolición y corrección del suelo de soporte necesita la entrada vieja. A partir de ahí, varía según el corte del bordillo y el trabajo con sierra, el permiso de uso de terreno de VDOT, la fianza y cualquier plano con sello de ingeniero (PE) que pida la solicitud, si hay que extender o reemplazar un tubo de alcantarilla, y qué tan limitado es el acceso al sitio para nuestra maquinaria.
Precios claros
Como cada apron, corte de bordillo y paquete de permisos se define según su propiedad, cotizamos cada uno por separado en vez de cobrar una tarifa fija. En nuestra página de contacto encontrará nuestro mínimo por proyecto y un desglose completo de lo que cubren distintos presupuestos.
Vea nuestro desglose de preciosPreguntas Frecuentes
Recursos relacionados sobre aprons
Explore nuestra sección completa de Entradas de Autos y Aprons para ver todas las opciones de entradas y superficies. Para un panorama más amplio de normas y permisos, vea nuestra página de servicio de Aprons de VDOT. ¿Va a construir en un condado vecino de VDOT? Vea VDOT, Condado de Loudoun.